管理規約と使用細則
マンション生活でお困りのことはマンション管理士にご相談ください。相模原市・座間市・厚木市・海老名市・八王子市・多摩市・町田市を主に首都圏の各都県で管理組合様のお手伝いを行っています。
管理規約と使用細則の重要性
新築マンションでは、売主が管理規約を制定していることが多いですが、 これはあくまで暫定的な管理規約であり、 必ずしも実状に即しているとは限らないものです。 また、一部の区分所有者や売主などの特定業者に有利な定めがある場合もあります。 売主が制定した管理規約をそのままにせず、 管理組合が早期に見直しを行う必要があります。
既存のマンションでは、管理規約と現状の乖離が懸念されます。 建物も居住者も、経年によりその状況は変化するため、 従来のルールをそのまま適用し続けることに無理が生じる場合があります。 管理規約は、そのマンションにおいて快適に暮らすためのルールを定めるものです。 状況の変化に応じ、適時に変更を行うことが必要です。
区分所有法と管理規約の関係
マンションに関するルールには区分所有法という法律があります。
マンションを購入した人はこの法律を守らなければなりませんが、
区分所有法はマンションだけを律する法律ではないため、
区分所有法さえ守っていれば十分、ということにはなりません。
管理規約は、区分所有法では足りないルールを補うものです。 では、どのようなルールを定める必要があるのでしょうか。
例えば専有部分の用法、役員（理事）の選出と理事会の運営など。 これらは区分所有法にその定めがありません。 従って、例えば専有部分を住居専用とする定めが管理規約にない場合、 店舗とすることも可能であり、その店舗のために不特定多数の人が建物内に出入りし、 居住という観点での環境悪化が懸念されます。 勿論、専有部分を店舗として使用すること自体は何ら問題ありません。 その用法を定めておくことがトラブルを回避する上で重要です。
専有部分の用法ひとつだけを取り上げても、マンションによってその事情は異なります。 住居専用とするマンションもあれば、事務所・店舗などを認めるマンションもあります。 同様にペットの飼育が可であったり不可であったり。
全てが同じというマンションはありません。 例え建物が全く同じ構造や設備を持つとしても、 居住者が異なれば考え方や求めるものが異なり、事情は同じではありません。 事情が異なるということは、あるマンションのルールをそのまま他のマンションには適用できない、 ということになります。
国土交通省が定めたマンション標準管理規約は法律ではなく、また遵守義務もありませんが、 裁判においても考慮されるなど、法律と同じように重要視されています。 しかし、あくまで標準モデルであり「管理規約制定・変更時の参考」という位置づけであるのは、 全てのマンションに有効な管理規約を制定することは不可能、 という事実がその理由のひとつと考えられます。
管理組合（区分所有者）は自分達のマンションを、 トラブルのない、安全で安心な、そして快適に暮らせる住環境とするために、 実状に即した管理規約を自ら制定する必要があります。
管理規約と使用細則の関係
駐車場、駐輪場、集会室といった設備・施設の利用方法やペット飼育などについては、 大原則としてのルールを管理規約に定めた上で、 個々の具体的なルールは管理規約とは別に使用細則として定めることが一般的です。 例えばペット飼育の可否を管理規約に定め、 飼育可とする場合には具体的な動物の種類や頭数、 禁止事項や違反した場合の措置などを使用細則に定めます。
管理規約の改正には区分所有者数および議決権数の3/4以上の賛成が必要であるため、 改正は容易ではありません。 これに対し使用細則の改正は、区分所有者数および議決権数の過半数の賛成で行うことができます。 ※決議要件は管理規約で変更することができます。
先述のペット飼育を例にとります。
飼育不可であったものを可に変更する場合、
例えば動物が苦手な人に大きな影響が及びます。
また、飼育可であったものを不可に変更する場合、
既に飼育している人に大きな影響が及びます。
管理規約の定めは全ての区分所有者に遵守義務が生じるため、
その制定・変更にあたっては慎重に議論をし、
多数（3/4以上）の賛成をもって決するべきと区分所有法で定められています。
飼育可とされた場合、想定していなかった動物が飼育される、 2頭までの飼育制限だが子供が生まれたので3頭まで認めて欲しいなど、 飼育者の増減や時の経過などにより要望が変化することが考えられます。 その要望の変化が他の区分所有者に多大な影響を及ぼす場合を除き、 ルールを柔軟に変更することが望まれます。 詳細なルールを使用細則として定めた場合は、この柔軟な対応が可能となります。 また、詳細なルールを定めておくことが区分所有者間のトラブルを未然に防ぎ、 良好な居住環境の確保・維持にも繋がります。
管理規約はマンションの資産価値にも影響
新築当時は良好な状態であることは当然のことですが、 その良好な状態をどこまで維持できるかは、 管理組合（区分所有者）が自分達のために自ら行う管理にかかっています。
「マンションは管理を買え」とは良く言われることですが、 中古マンションの購入者が管理規約にも注目するようになってきました。 永く住まうことになるマンションの快適な居住環境の維持には、 十分な管理が重要だと認識され始めたことによります。 わが国の住宅政策がフロー重視からストック重視に転換されたことも考慮すると、 管理が重要であるという認識は、今後益々高くなると思われます。 建物や設備といったハードが立派でありさえすれば注目される、 売れるという時代では最早なくなったと言えます。
管理規約の有無やその内容が、マンションの資産価値にも少なからず影響します。
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