専有部分と共用部分
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専有部分と共用部分
マンション（区分所有建物）は、専有部分と共用部分から成り立っており、
それ以外の部分はありません。数式に例えると次のようになります。
区分所有建物 ＝ 専有部分 ＋ 共用部分
即ち、専有部分以外の部分は全て共用部分となるわけです。
専有部分とは
区分所有権の目的となる建物の部分のことです。
区分所有権の目的となり得る建物の部分とは、
区分所有法にその要件が定められていますが、
その要件を単に満たしただけでは専有部分とはなりません。
専有部分とするためには区分所有する客観的な意思も必要です。
マンションにおいては、管理規約により専有部分の定めがされます。 一般的には住戸番号（部屋番号）がついた住戸部分が専有部分とされます。 専有部分の定めがされることにより、共用部分が明らかになります（前述の「数式」を参照）。
共用部分とは
躯体やエレベータ、階段、玄関ホール、廊下など、専有部分ではない建物の部分のことです。 共用部分は、区分所有法により定められた部分（法定共用部分） と管理規約により定められる規約共用部分とに分類されます。
規約共用部分は、専有部分とすることができる建物の部分を、 規約の定めによって共用部分とするもので、 専有部分とすることができない法定共用部分とは大きく異なります。 躯体や階段、廊下などは代表的な法定共用部分です。 規約共用部分の例としては、１０１号室（住戸部分）を集会室と定める、などが挙げられます。
共用部分は誰のもの？
法定共用部分および規約共用部分、 いずれもそのマンションの区分所有者全員の共有とされるのが原則です。 共有者である各区分所有者は、共用部分の持分割合に関係なく、 共用部分をその用法に従って使用することができます。 例えば、廊下や階段は通行する目的で、エレベータは目的階への移動のために 回数に制限なく使用することができます。 逆に言いますと、用法に従わない使用は認められません。 例えば、廊下に物を置くといったことはすることができません。 規約共用部分は、規約に定められた用法に従った使用のみが認められます。
共用部分の使用については、合理性や衡平性があれば一定の制限を設けることができます。
しかし、各区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用する権利を持つため、
使用を禁止することはできません。
制限の例としては、エレベータに自転車を載せてはならない、
屋上の立入りには申請と許可を必要とする、などが挙げられます。
１階部分の区分所有者はエレベータを使用することはできない、という定めは無効です（※）。
また、用法に従った使用であっても、区分所有者の共同の利益に反する使用は当然認められません。
※ １階部分の区分所有者もエレベータの共有持分を持つ場合
共用部分の管理は、共有者である区分所有者が全員で行い、管理に要する費用は、 共用部分の持分割合に応じて各区分所有者が負担しなければなりません。
専有部分は自由に使えない！？
区分所有権は、その専有部分を所有する権利であり、所有権の一種です。 所有権は物権であり、所有者がその目的物を自由に使用したり処分することができる権利なので、 区分所有権を有する者（区分所有者）は、 所有する専有部分を自由に使用したり処分したりすることができる、というのが原則です。
しかし、区分所有権には、その性質上、一定の場合にはそれが認められないことがあります。 これは、一棟の建物を区分し、その区分された部分（専有部分）を異なる者が所有することを認めた時点で、 その建物には複数の所有者が存在することになり、建物を通して団体を構成するため、 区分所有権には団体的な制約が内在するためです。
各区分所有者は団体の一員であることから、専有部分内であっても、 他の区分所有者の迷惑となる行為をすることはできません。 また、区分所有者は、建物の保存に有害な行為や、 区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと、区分所有法で定められており、 これも専有部分内での行為や専有部分の使用方法にも適用されます。
専有部分に課せられる具体的な制約には、その用途やペット飼育の可否、 楽器の演奏を認める時間帯、リフォームの実施方法などがあります。 専有部分の用途とは、住宅としての使用に限定する、事務所や店舗としての使用も認めるなどです。 これらの制約は管理規約に定めますが、合理性や衡平性を欠くものは定めることはできず、 定めた場合でも無効とされます。
建物の部分だけではなく、専有部分の付属物も専有部分に含まれます。
他方、専有部分に属さない建物の付属物は共用部分です。
自動火災報知設備の感知器などは専有部分の付属物であり原則として専有部分です（※）。
しかし、この自動火災報知設備のように、感知器だけではなく、
その信号を伝えるケーブルや制御装置といった共用部分に属する他の設備と
構造上一体となった部分は、専有部分でありながらも、その管理は管理組合が、
共用部分と一体として行うことができる定めをする。
即ち各区分所有者には自由な変更などを認めないといった制約を課すことも可能です。
※ 共用部分とすることも可能
窓ガラスや窓枠、玄関扉も共用部分とされることが一般的で、 これらを区分所有者が自由に変更することはできません。 各区分所有者は建物の外観（美観）から資産的な価値を享受していると考えられ、 これらの変更は建物の外観に影響し、区分所有者の共同の利益に反する恐れがあるためです。
しかし、窓ガラスや玄関扉などの開口部は、特に防犯の面で緊急または早急に改良する必要が生じる場合があります。 このような場合に備え、共用部分でありながらも各区分所有者が工事を行えるルールを予め定めておくことが求められます。
専用使用権
敷地や共用部分などの一部を、特定の区分所有者や第三者が排他的に使用できる権利のことです。 一般的にベランダやバルコニー、専用庭、駐車場などに設定されます。 第三者に専用使用権を与える例としては、屋上に広告看板を設置する、などが挙げられます。
専用使用権は、共用部分などの一部を排他的に使用することができる権利ですが、 物権ではなく債権的権利であるため、その部分の本来の用法に従った使用をする他の者を排除することはできません。 例えば、避難経路となっているベランダは、避難目的であれば、その部分の専用使用権を持たない他の区分所有者も使用することができます。
敷地や共用部分などは、共有者である全ての区分所有者が、 その用法に従って使用できる部分であるため、それを制限し、 特定の者が排他的に使用することを認めるには全員の合意、 または管理規約の定め、集会の決議、いずれかが必要です。
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